CONSEJOS LEGALES DE UNA COMPRA-VENTA

¿Cuáles son los instrumentos que se suscriben hasta la Escritura?

Usualmente son tres los instrumentos: “Reserva de Compra ó Seña”, “Boleto de Compra Venta” y “Escritura” traslativa de dominio. Y en algunos casos directamente de la Seña o Reserva a la Escritura.-

¿Qué es la Reserva de Compra?

Este instrumento es una “oferta” que el comprador realiza por el inmueble en cuestión entregando una suma de dinero, y que en tanto no sea aprobada por la parte vendedora, el negocio no está cerrado.

¿Cuáles son los efectos principales que se generan con la reserva?

Una vez aceptada la oferta realizada por el comprador el efecto principal es que el inmueble es retirado de la venta por la Inmobiliaria y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura.-

¿Qué sucede si el comprador se arrepiente después de suscripta la reserva?

En este caso el comprador pierde la suma entregada en concepto de reserva. Por ello, antes de efectuar una oferta por un inmueble, es conveniente estar muy seguro de querer efectuar la operación.-

¿Qué se hace constar principalmente en la reserva?

Normalmente se establece el precio y la forma de pago que el comprador ofrece pagar al Vendedor por el inmueble y un plazo para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura. Una vez que fue aceptada la oferta y comunicado ello al Comprador. También se establecen los honorarios profesionales.

¿Cómo siguen los trámites?

Generalmente con la firma del Boleto de Compra Venta, dentro del lapso de los días establecidos en la misma reserva. El Boleto de Compra Venta es un contrato con efectos de relevancia, donde se establecen las obligaciones de cada Parte.-

¿Se perfecciona el negocio con la firma del Boleto de Compra Venta?

No, en realidad, el negocio se perfecciona con la firma de la escritura y la entrega de la posesión del inmueble.

Sin embargo, se considera al Boleto como un verdadero contrato de compra venta en el que se establece la obligación de escriturar (también llamado principio de ejecución de contrato). Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar con la operación, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus obligaciones, o deshacerla.

Para que dicho Boleto tenga validez deben estar certificadas las firmas ante Escribano Público de las personas que firmaron. Para dar fe de que quienes firman son los que realmente dicen ser.-

¿Qué porcentaje del precio se entrega generalmente al momento de suscribirse el Boleto de Compra Venta?

En general en ese momento la parte compradora entrega el 30% del monto de la operación. Sin embargo, este porcentaje puede variar si las partes, de común acuerdo, así lo convienen.-

¿Qué plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto de Compra Venta y la Escritura?

El plazo lo convienen entre las partes de acuerdo a sus necesidades, tiempos o plazo convenido en el Boleto Compra-Venta.-

¿Cómo se asegura el comprador de que realmente el vendedor sea el dueño, que el dueño no esté inhibido y que el inmueble no tenga “problemas” (hipotecas, embargos, etc.)?

Si el comprador tuviera alguna duda de los datos y Escritura del Inmueble, podrá solicitar a un profesional (Martillero y Corredor Público MATRICULADO) que solicite al Registro de la Propiedad y previo a la firma del Boleto de Compra Venta, un “Informe de Dominio del Inmueble” y un “Informe de Inhibiciones del Propietario”, los costos de dichos informes a cargo del comprador. De ellos surgirá la situación de dominio del inmueble y de si el dueño tiene registradas inhibiciones.-

¿Qué es un informe de dominio?

Es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble. Es copia de la “ficha” del Inmueble de la que surge su ubicación y dimensiones, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo). Es importante cotejar que las medidas y superficies del inmueble se correspondan con las que uno cree comprar.

¿Qué es un informe de Inhibiciones?

También es un documento emanado del Registro de la Propiedad del cual surge si la persona vendedora no está “inhibida” para vender. Es decir, hay que pedir un informe por el dueño y otro por el inmueble.

¿Y si la persona que aparece como propietario del inmueble en el registro ha fallecido?

El principio general establece que sólo puede vender quien figure como dueño en el Registro de la Propiedad, aunque la ley establece algunas excepciones con determinados requisitos.

Es necesario que se haya tramitado la sucesión de la persona fallecida, sabiéndose en consecuencia quiénes son los herederos que deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se “inscriba” a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama “por tracto Abreviado”, porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse por escritura pública el inmueble a nombre de los herederos.

Otra excepción a la regla general es el Poder Especial, en el cual el titular o los herederos autorizan a una persona (familiar, heredero o fuera del círculo familiar) a firmar la escritura. Dicho poder debe estar debidamente legalizado por un Escribano.-

¿Cuál es la función del escribano en una escritura de compra- venta?

Principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar la escritura el escribano, en general verifica los antecedentes del título mediante su estudio, resguardando al comprador de que los antecedentes sean auténticos y no tengan vicios. Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de inscribir el correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.-

¿Quién paga los honorarios del escribano?

Las partes poseen la facultad de determinar dicho porcentaje.-

¿Quién paga los honorarios del Profesional Martillero y Corredor Público interviniente en la operación Inmobiliaria?

Ambas Partes, tanto Comprador como Vendedor.

En caso de Lotes de Terreno el 5% a cargo de cada parte del valor de la propiedad.

Casas, Campos, departamentos, oficinas, locales, cocheras, incluidos en PH, el 3% del valor total del Inmueble, a cargo de cada parte.

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